Nakon analize isplativosti dugoročnog najma stanova u regionu, nameće se pitanje da li se viši prinosi mogu ostvariti kupovinom nekretnina u inostranstvu.
Sve veći broj građana iz regiona razmatra ulaganja u turističke i investiciono atraktivne zemlje poput Italije, Grčke, Crne Gore i Turske, motivisan višim prinosima od zakupa, diverzifikacijom imovine i očekivanim rastom cena nekretnina.
Ipak, kao i kod svake investicije, prihod od najma predstavlja samo jedan segment ukupnog povrata. Konačni rezultat zavisi i od promene vrednosti same nekretnine, kao i od faktora poput poreza, valutnog rizika i vremena potrebnog za upravljanje imovinom.
Razlike u prinosima po tržištima
Bruto prinosi od najma značajno variraju od zemlje do zemlje. Među tržištima koja se izdvajaju nalaze se Turska i Italija, gde pojedine lokacije ostvaruju prinose i iznad sedam odsto. U južnoj Italiji viši prinosi beleže se u manjim i turističkim sredinama, dok su u razvijenijim gradovima poput Milana znatno niži.
Sličan obrazac prisutan je i u Grčkoj, gde Atina ostvaruje niže prinose u poređenju sa pojedinim turističkim destinacijama. U Turskoj su prinosi relativno ujednačeni, a posebno se izdvaja Ankara, gde bruto prinosi u pojedinim segmentima prelaze osam odsto.
Međutim, prihod od najma predstavlja samo deo ukupnog povrata, dok značajnu ulogu ima i kapitalni dobitak kroz rast vrednosti nekretnine.
Rast cena i poređenje sa tržištem kapitala
Od poslednjeg kvartala 2019. godine, cene nekretnina u Italiji porasle su oko 20 odsto, u Grčkoj 71 odsto, a u Crnoj Gori čak 115 odsto. U Turskoj je zabeležen nominalni rast od oko 1.560 odsto, ali je on u velikoj meri posledica visoke inflacije i depresijacije turske lire, zbog čega nije direktno uporediv sa drugim tržištima.
U istom periodu, značajan rast beleže i berzanski indeksi: italijanski 118 odsto, grčki 169 odsto, turski 1.110 odsto, dok je crnogorsko tržište ostvarilo rast od oko 56 odsto.
Iako se radi o različitim vrstama investicija sa različitim nivoima rizika, poređenje otvara pitanje efikasnosti kapitala i odnosa prinosa i angažovanja investitora.
Nekretnine ili akcije: različit nivo angažovanja
Ulaganje u nekretnine podrazumeva aktivno upravljanje – održavanje, komunikaciju sa zakupcima, troškove adaptacije i administraciju. Nasuprot tome, ulaganje na tržištu kapitala zahteva praćenje poslovanja kompanija i tržišnih kretanja, ali bez operativnog upravljanja imovinom.
Dodatni faktor predstavlja i geografija ulaganja. Dok unutar evrozone valutni rizik praktično ne postoji, investicije u Turskoj izložene su značajnim valutnim oscilacijama, što može bitno uticati na konačan prinos u evrima.
Strukturni trendovi na tržištu nekretnina
Percepcija nekretnine kao najsigurnijeg oblika ulaganja i dalje je dominantna u regionu. Relativno nizak nivo finansijske pismenosti doprinosi tome da se višak kapitala često usmerava u kupovinu dodatnih stanova, umesto u diversifikovane investicione portfelje.
Očekuje se nastavak rasta cena nekretnina, ali po umerenijim stopama u odnosu na prethodne godine. Potražnja ostaje stabilna, dok nova gradnja i dalje ne dostiže nivoe iz perioda pre finansijske krize 2007–2008. godine.
Dodatnu podršku tržištu daju rast plata, visoka zaposlenost, poboljšana profitabilnost kompanija i relativno snažan ekonomski rast u odnosu na Zapadnu Evropu. Značajan uticaj ima i i dalje prisutan udeo sive ekonomije, koji olakšava transakcije u gotovini.
Procene pokazuju da građani Adria regiona na bankarskim računima drže oko 110 milijardi evra štednje, najvećim delom na tekućim i oročenim računima, što predstavlja potencijalni izvor buduće potražnje za nekretninama.
Sve dok ulaganje na tržište kapitala ne postane uobičajena praksa, višak štednje će se i dalje u velikoj meri usmeravati u nekretnine, pre svega kao oblik zaštite kapitala, a ne isključivo kao investicija sa optimizovanim prinosom.